문의부터 오픈까지, 어떻게 진행되는지
처음부터 전체를 맡기실 필요는 없습니다. 건물관리만 맡기실 수도 있고, 공실 해결만, 진단만, 기획과 PM만 맡기실 수도 있습니다. 관리 상품 세 개와 개발 상품 여섯 개로 나눠 두었고, 어느 단계에서든 시작할 수 있습니다.
진행 절차
- 1
문의
홈페이지 폼이나 전화로 건물 주소와 층별 임차 현황을 알려주세요.
- 2
상담
문제와 원하시는 결과를 듣고, 어떤 상품이 맞는지 정리해 드립니다.
- 3
현장 진단
관리 상품은 무료 현장 실사. 개발 상품은 유료 진단으로 상권·공실·시설을 확인하고 리포트를 드립니다.
- 4
기획 · 제안
수익모델과 공간 구성, 예산과 일정을 담은 제안서를 드립니다.
- 5
본계약
범위와 산출물, 비용, 일정을 계약서에 담습니다. 개발 상품은 진단비 일부를 충당합니다.
- 6
실행 · 보고
관리 개시 또는 PM·오픈 세팅으로 이어가고, 매달 결과를 보고합니다.
개발 진단은 왜 유료인가
관리 계약을 위한 현장 실사는 무료입니다. 반면 개발 진단은 현장을 보고 상권·시설·임대 자료를 정리하는 데 시간이 듭니다. 무료 진단은 결국 공사 계약을 전제로 한 영업이 되기 쉽습니다. 진단을 하나의 상품으로 두고 본계약 때 일부를 충당하는 방식이 고객에게도, 결과물 품질에도 낫다고 봅니다.
상담 때 준비하시면 좋은 것
건물 주소, 층별 용도와 면적, 공실 층과 공실 기간, 현재 임대료와 관리비, 준공 연도, 도면이나 사진. 없어도 괜찮습니다. 주소만으로도 첫 상담은 가능합니다.
관리 상품 셋, 개발 상품 여섯
고객이 사는 것은 서비스 이름이 아니라 결과입니다. 각 상품이 무엇을 남기는지를 기준으로 나눴습니다. M은 매달 이어지는 관리 상품, P는 프로젝트 단위의 개발 상품입니다.
관리 상품 — 매달 이어지는 일
- M1
시설관리 FM 위탁
시설·미화·보안·주차 인력 운영, 법정검사·예방점검, 긴급출동, 월간 관리 보고. 직무별 인원과 근무 형태 기준으로 견적합니다.
월 관리비인원 · 근무 형태 기준 - M2
자산관리 PM 위탁
임대차 계약·갱신, 관리비 산정·부과·정산, 예산·지출, 보험·법정 서류, 임대율·수납률·NOI 월간 보고. FM과 묶으면 기록과 장부가 한곳에서 만납니다.
PM 수수료임대료 대비 정률 또는 정액 - M3
공실 · 임차사 관리
만기 관리와 갱신 협의, 임차사 응대·연체·퇴거 기준, 임대 안내 자료와 중개법인 협업, 임차 후보 관리. 공실 기간·임대율·갱신율·임대료 갭을 매달 보고합니다.
월 관리비 + 성과 수수료임대 성사 시 별도
개발 상품 — 프로젝트 단위의 일
- P1
공실 · 공간 밸류업 진단
현장·상권·시설·임대·수요·공사비를 1차 진단하고, 다섯 가지 지표로 정리한 리포트를 드립니다. 어디서부터 손대야 하는지가 결론입니다.
진단비선수금형 · 본계약 시 일부 충당 - P2
공간개발 기획
업종과 콘텐츠, 수익모델, 공간 구성, 사업계획을 만듭니다. 임대형과 운영형을 숫자로 비교합니다.
기획 · 컨설팅비자본 투입이 낮은 지식 매출 - P3
디자인 · 인테리어 PM
디자인 방향, 견적 검토, 시공사 선정, 공정·품질·예산 관리. 발주자와 시공사가 직접 계약하고, 지유는 PM으로 참여합니다.
PM Fee프로젝트 핵심 매출 - P4
오픈 · 운영 구축
예약·결제·출입 시스템, 운영 매뉴얼, 집기, 인력, 브랜드와 유입 구조까지 문을 여는 날에 필요한 것을 세팅합니다.
오픈 구축비운영 전환 단계 - P5
통합 Building 밸류업
진단 → 공실 → 리뉴얼 → 임대·운영 → 시설관리까지 한 건물을 통째로 맡는 구조입니다. 관리 계약과 묶여 반복 매출로 이어집니다.
통합 PM + 관리비월 운영관리 · 리포트 - P6
선택적 직접운영 · 수익쉐어
내부 기준을 통과한 공간에 한해 지유가 운영을 맡고 매출을 개선합니다. 성과에 연동해 배분합니다.
운영 Fee + Revenue Share선별 적용
| 이런 상황이면 | 보통 이 순서로 |
|---|---|
| 건물을 맡길 관리회사가 필요하다 | M1 (+ M2) |
| 임차사가 많아 계약·관리비·보고를 체계로 만들고 싶다 | M2 → M3 |
| 만기가 다가오는 임차사가 있고, 공실이 걱정된다 | M3 |
| 관리 중인 건물에 공실이 생겼다 | M3 → P1 → P5 |
| 임대가 안 되는 이유를 모르겠다 | P1 → P2 → P3 |
| 사옥의 비어 있는 층을 비용이 아닌 수익으로 바꾸고 싶다 | P1 → P2 → P4 |
| 매입 전에 시설·공실·공사비·운영을 같이 검토하고 싶다 | P1 → P5 |
| 기존 숙박·리테일 업종의 경쟁력을 되살리고 싶다 | P2 → P3 → P5 |
| 업종과 임차인은 정해졌고 공사만 관리가 필요하다 | P3 |
누가 무엇을 맡는가
“같이 한다”는 말보다 누가 무엇을 책임지는지가 분명해야 오래갑니다. 프로젝트 착수 전에 범위와 계약 주체를 정하고, 세금계산서 주체도 미리 확정합니다.
| 업무 | 지유공간개발 | 지유코퍼레이션 | 중개법인 · 외부 파트너 |
|---|---|---|---|
| 사업개발 | 공실·밸류업 수요 발굴, 외부 영업 | 관리 자산 이슈, 건물주 네트워크 | 매물, 임차·매수 수요 |
| 기술 진단 | 공간·운영 관점 진단 | 실사(D.D)·설비·안전·보수 진단 | 구조·소방·전기 전문 검토 |
| 사업성 | 수익모델·공사비·운영성 총괄 | 운영비·시설 자료 제공 | 시장 임대·매매 정보 |
| 공간 · 디자인 | 주관 | 기술 자문 | 설계·디자인 파트너 |
| 공사 | PM · 예산 · 품질 관리 | 시설 관점 검토 | 등록 시공사 수행 |
| 임대 · 매매 | 개발 전략, 자료 제공 | 관리·건물주 지원 | 적법한 중개법인의 중개 |
| 운영 · 시설관리 | 운영 시스템, 수익 관리 | PM/FM · 시설 · 미화 · 주차 | 업종 전문 운영사 |
| 데이터 | 진단 지표·리포트 주관 | 시설·운영 데이터 제공 | 외부 데이터·솔루션 |
표가 잘리면 옆으로 밀어서 보실 수 있습니다.