임대료와 관리비가 어디서 새는지 보이게 하는 일, 자산관리
시설관리가 건물을 돌리는 일이라면, 자산관리(PM)는 건물을 숫자로 관리하는 일입니다. 임대차 계약과 갱신, 관리비 산정과 정산, 예산과 지출을 한 체계로 정리하고 매달 보고합니다. 건물주가 현장에 가지 않아도 건물 상태와 수익이 보이게 하는 것이 목표입니다.
- 임대율94.2%전월 +2.1%p
- 수납률98.7%연체 1건 · 면담 완료
- 관리비−3.1%예산 대비 절감
- 수선 · 민원12건미결 2건 · 기한 안내
- 순영업수익 NOI3,840만원전년 동월 +6.4%
- 3층 임차사 갱신 조건 승인 (만기 D-9개월)
- 옥상 방수 공사 발주 — 견적 3건 비교표 첨부
- 지하 1층 공실 90일 경과 — 조건 재설계안 검토
맡는 일
건물주가 직접 챙기던 계약·돈·서류 일을 대신 맡습니다. 세무·법무 판단이 필요한 부분은 전문가와 연결하고, 자료는 지유가 준비합니다.
임대차 관리
계약서 검토, 갱신 협의, 임대료·관리비 조정, 특약 관리. 만기 일정표를 만들어 12개월 전부터 갱신을 준비합니다.
임차사 관리
입주·퇴거 절차, 민원과 요청 응대, 연체 관리, 원상복구 기준. 임차사가 오래 머무는 것이 가장 싼 공실 대책입니다.
관리비 산정 · 부과 · 정산
관리비 항목과 배분 기준을 정하고, 매달 부과·수납·정산합니다. 항목별 내역을 임차사가 납득할 수 있게 공개합니다.
예산 · 지출 관리
연간 관리 예산과 수선 계획을 세우고 지출을 승인 기준에 따라 집행합니다. 예산 대비 실적을 매달 비교합니다.
보험 · 법정 의무 · 서류
화재·배상책임 보험, 법정검사 일정, 인허가와 신고 서류를 관리합니다. 세무 신고에 필요한 자료를 회계사에게 정리해 넘깁니다.
월간 보고
임대율, 수납률, 관리비, 수선·민원, 순영업수익(NOI)을 한 장으로 보고합니다. 다음 달 할 일과 결정이 필요한 사항을 같이 적습니다.
매달 이 다섯 가지를 보고합니다
건물주가 보고서를 읽는 데 10분이 넘게 걸리면 안 된다고 봅니다. 숫자 다섯 개와 결정이 필요한 사항만 앞에 두고, 근거 자료는 뒤에 붙입니다.
- 임대율
- 층별·호실별 임대 면적 비율과 전월 대비 변화. 만기 6개월 이내 계약을 따로 표시
- 수납률
- 임대료·관리비 청구 대비 수납 비율. 연체 임차사와 조치 내용
- 관리비
- 항목별 지출과 예산 대비 실적, 전년 동월 대비 증감. 에너지 사용량 포함
- 수선 · 민원
- 이번 달 처리한 수선과 민원, 미결 사항, 다음 달 예정 공사
- 순영업수익(NOI)
- 임대·기타 수입에서 운영비를 뺀 금액. 자산가치 판단의 기준이 되는 숫자
보고서 양식은 건물 규모와 임차 구조에 맞춰 조정합니다. 지유코퍼레이션 관리 건물의 보고 양식을 기준으로 삼되, 중소형 빌딩은 더 가볍게 만듭니다.
시설관리(FM)와 자산관리(PM)는 무엇이 다른가
둘은 같은 건물을 다른 각도에서 봅니다. 따로 맡기실 수도 있지만, 같은 회사가 둘 다 맡으면 수선 결정과 관리비 배분, 공실 판단이 한 번에 이뤄집니다.
| 구분 | 시설관리 FM | 자산관리 PM |
|---|---|---|
| 보는 것 | 설비, 안전, 청결, 출입, 주차 | 계약, 돈, 서류, 임차사 관계 |
| 일하는 사람 | 현장 관리 인력(시설·미화·보안·주차) | 자산관리 담당자(사무·계약·회계) |
| 남기는 기록 | 점검일지, 수선 이력, 에너지 사용량 | 임대차 대장, 관리비 장부, 월간 보고서 |
| 공실과의 관계 | 시설 상태로 임대경쟁력을 지킴 | 만기 관리로 공실을 예방하고, 공실 발생 시 임대 조건을 설계 |
| 계약 형태 | 인원·근무 형태 기준 월 관리비 | 임대료 대비 정률 또는 정액 수수료 |
FM만
관리 인력과 점검 체계가 필요한 건물. 임대차와 돈 관리는 건물주가 직접 하는 경우.
PM만
현장 관리는 기존 인력이 하고, 계약·관리비·보고만 체계가 필요한 건물. 소유자가 여럿이거나 법인 소유인 경우.
FM + PM 통합
가장 권하는 형태. 현장 기록과 장부가 한곳에서 만나 공실·수선·관리비 결정이 빨라집니다. 공실이 생기면 공실관리 상품으로 바로 이어집니다.
이럴 때 자산관리가 필요합니다
- 임차사가 다섯 곳이 넘어 계약 만기와 갱신 조건이 머릿속에서 정리되지 않을 때
- 관리비를 어떻게 나눠 부과하는지 임차사가 물으면 설명하기 어려울 때
- 건물 수익이 얼마인지 "대충"은 알지만 순영업수익으로 말하지 못할 때
- 소유자가 여럿이거나 법인 소유라서 지출과 보고에 기준이 필요할 때
- 매각이나 담보 재평가를 앞두고 임대차 자료와 수익 자료를 정리해야 할 때
- 상속·증여 등으로 건물을 맡게 됐는데 관리 경험이 없을 때
지유코퍼레이션이 관리하지 않는 건물도 가능합니다. 다만 현장 인력이 따로 있는 경우 점검·수선 기록을 공유받는 방식을 먼저 정합니다.