맡는 일
공사 매출을 늘리는 것이 목표가 아니라, 정한 예산 안에서 운영이 되는 공간을 제때 여는 것이 목표입니다.
디자인 방향 설정
공간기획에서 정한 업종과 수익 구조에 맞춰 콘셉트, 마감 수준, 우선순위를 정합니다. 필요하면 설계·디자인 파트너를 붙입니다.
견적 검토 · 비교
같은 조건으로 복수 견적을 받아 항목별로 비교합니다. 빠진 항목과 과다 항목, 나중에 추가 공사로 나올 부분을 미리 찾습니다.
시공사 선정
등록 여부, 보험, 유사 공사 실적, 현장 조직을 확인해 등록 전문업체를 선정합니다. 발주자와 시공사가 직접 계약합니다.
공정 · 품질 관리
공정표 기준으로 현장을 확인하고, 변경 공사는 승인 절차를 거칩니다. 설비·전기·소방은 지유코퍼레이션 기술팀의 검토를 받습니다.
예산 관리
기성 청구를 검토하고 예산 편차를 매주 보고합니다. 추가 공사가 필요하면 이유와 금액을 먼저 정리한 뒤 진행합니다.
준공 검수 · 하자 관리
준공 검수표로 확인하고 하자 보수 조건을 계약에 남깁니다. 준공 후에는 오픈 세팅과 시설관리로 이어집니다.
계약 구조
1년차 기본 구조는 “발주자 ↔ 등록 시공사 / 발주자 ↔ 지유공간개발 PM”입니다. 공사대금 선지급, 하자, 안전 리스크를 가장 낮게 가져가는 방식입니다.
| 모델 | 구조 | 장점 | 적용 시점 |
|---|---|---|---|
| A. PM형 | 발주자 ↔ 등록 시공사 직접 계약 발주자 ↔ 지유공간개발 PM 계약 | 법적·현금흐름·하자 리스크 최소, 공사비 흐름이 투명 | 기본 |
| B. 통합관리형 | 발주자 직접 계약을 지유공간개발이 통합 관리 | 고객 편의와 통제력의 균형 | 표준계약 정착 후 |
| C. 턴키형 | 지유공간개발이 공사 책임을 넓게 부담 | 매출과 마진 확대 가능, 대신 리스크가 큼 | 등록·자본·보험·현장조직 확보 후 |
표가 잘리면 옆으로 밀어서 보실 수 있습니다.
현금흐름 원칙
공사비를 먼저 대신 내고 나중에 받는 구조는 피합니다. 외부 비용은 발주자가 시공사에 직접 지급하거나, 선수금·중도금을 외주 지급보다 앞서 확보하는 방식으로 설계합니다.
인허가 확인
실내건축, 위생, 음식점 등 개별 인허가·등록 요건은 착공 전에 따로 확인합니다. 정관에 사업목적이 있다고 해서 등록이 면제되지는 않기 때문에, 업종별 관계 법령을 먼저 봅니다.
이럴 때 PM이 필요합니다
- 견적이 두세 군데서 왔는데 항목이 달라 비교가 안 될 때
- 공사 중에 추가 공사가 계속 생겨 예산이 어디까지 갈지 모를 때
- 설비·전기 용량, 소방 기준을 확인하지 않고 디자인부터 시작하려 할 때
- 임차인이 들어올 공간의 마감 수준을 임대료에 맞춰 정해야 할 때
- 공사가 끝난 뒤 운영과 관리를 누가 맡을지 정해지지 않았을 때
- 노후 설비 교체와 인테리어를 한 번에 하고 싶은데 순서를 모를 때
인테리어 PM은 공실개발 기획(P2)에서 이어지는 경우가 많지만, 이미 업종과 임차인이 정해진 공사만 맡기셔도 됩니다.
